PROGESTEC Especialista construccion y Arquitectura, RICS Survey, Project Management PMP certificado. Especilistas en Restauracion de Patrimonio Construido.PROGESTEC Especialista construccion y Arquitectura, RICS Survey, Project Management PMP certificado. Especilistas en Restauracion de Patrimonio Construido.

La due diligence: Transparencia y confianza en la compra-venta de viviendas.

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La transparencia y la generacion de confianza a todas luces nos interesa a todos, compradores y vendedores ya que es una mejora del sector. Pero al no estar regulado y suponer un desembolso extra de dinero, añadido a la situacion actual financiera, hace que sea una utopia conseguir una due diligence.

La due diligence en España al no estar regulado, logicamente puede hacerla cualquier persona, incluido el panadero del barrio, pero claro, el comprador si ve la firma del panadero pues no le gustara mucho. Por lo tanto se recomiendo que la realice un tecnico, y como hablamos de vivienda, progestec solo recomienda Arquitectos Tecnicos y Arquitectos. Además como no esta regulada y ademas estando en España, la tendencia es seguir el modelo anglosajon, en cuanto a que alli si se utiliza a diario y ademas esta sustentada en el estricto codigo estico que RICS exige, si existe cualquier sospecha de mala praxis, primero te echan de RICS y luego pregunta, como es una Royal Institution, prevalece el interes general social al interes de sus colegiados.  Asi que una Duel Diligence 100% fiable es la realizada por cualquiera de estos dos tecnicos y que ademas pertenezcan a RICS.

Pero que es una Due Diligence?

Cuando se prepara  un proceso de venta es fundamental disponer de una información profunda, veraz y organizada que permita a los potenciales compradores conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tener en cuenta para realizar su oferta económica. Este proceso de documentación e información, realizado dentro de un proceso organizado de venta, es el llamado due diligence de venta o vendor due diligence.

El objetivo de una due diligence de venta es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, y por ello su realización se suele encargar a una tercera parte independiente, un building surveyor/arquitecto tecnico RICS.

Las consultoras inmobiliarias internacionales están habituadas a realizar este proceso que, en España, no ha sido práctica habitual hasta que los inversores extranjeros comenzaran a exigirlo. Hoy en día es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias.

Que ventajas tiene una Due Dilegence?

  • Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información
  • Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional
  • Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta
  • Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence
  • Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información
  • Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos

Que aspectos se revisan una Due Diligence ?

Una due diligence es un estudio detallado cuyo contenido abarca todo lo necesario para la ejecución de un proceso de compra o venta de un inmueble:

  • Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor
  • Auditoría (due diligence) sobre las instalaciones y aspectos urbanísticos y estructurales del inmueble
  • Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación

Que documentos tecnicos deberian contener una Due Diligence completa?

Las Due Diligence completas que Progestec realiza estan estructuradas de esta manera:

  1. Valoracion del inmueble:
  • Disponibilidad de activos de similares
  • Inmuebles en venta en la zona de influencia
  • Precios de venta dentro del área de influencia
  • Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas
  • Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables

     2. Análisis técnico: urbanismo, arquitectura e instalaciones.

     2.1 Urbanístico:

  • Características urbanísticas del entorno
  • Normativa aplicada en el inmueble: Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
  • Condiciones de edificación
  • Estudio de los usos
  • Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:
  • Licencias del local (aportadas por la propiedad)
  • Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)
  • Resumen, recomendaciones y conclusiones

    2.2 Análisis arquitectónico:

  • Percepción visual del inmueble, descripción del edificio
  • Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio
  • Estructuras
  • Construcción, Fachadas, Cubierta, Núcleos de comunicación
  • Protección de incendios. Elementos pasivos
  • Previsiones económicas
  • Fotografías
  • Resumen, recomendaciones y conclusiones
  • Análisis de superficies:
    • Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
    • Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
    • Medición de superficie construida
    • Medición de superficie útil
    • Desglose de superficies por usos

    2.3 Análisis de instalaciones:

  • Introducción:
    • Detalles de la visita
    • Documentación
    • Instalación de climatización
    • Instalación eléctrica
    • Instalación de P.C.I.
    • Instalación de fontanería y saneamiento
    • Instalaciones varias
  • Comentarios sobre las instalaciones
  • Previsiones económicas
  • Informe fotográfico
  • Resumen, recomendaciones y conclusiones

Conclusion, a quien no le gustaria que antes de comprar una vivienda le enseñaran toda esta documentacion?

Los compradores deberian exigirlos y los vendedores deberian de incluirlo en sus ventas, venderan antes y a mayor precio.

Fuentes y recursos:

http://www.rics.org/

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/empresas/2013/11/26/693169-la-due-diligence-en-el-ladrillo-los-pasos-a-seguir-para-preparar-la-venta-del

 

 

 

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